【MyGoNews蕭又安/綜合報導】國立臺北科技大學不動產(chǎn)估價師學分班曾文龍主任表示，2023臺灣房地產(chǎn)在政策嚴峻打房下，呈現(xiàn)」地價、房價、物價、房租」皆漲！為什麼政府特意干預房地產(chǎn)市場交易，卻依舊形成「3價、1租」繼續(xù)上揚呢？2024年的政策打房恐怕依舊存在，房市會如何表現(xiàn)呢？要相信政府「房價終將下跌、等便宜再進場」？還是「剛性需求、能力許可、別再等待、擇優(yōu)進場」？房產(chǎn)達人曾文龍建議你，該這樣看待未來房地產(chǎn)。(本文刊載於現(xiàn)代地政雜誌，由國立臺北科技大學不動產(chǎn)估價師學分班曾文龍主任授權刊登)
 
2023年9月1日為農(nóng)曆7月17日，亦即9月有半個月是俗稱的農(nóng)曆鬼月。有些人會忌諱農(nóng)曆7月買房子，就算有看到喜歡的房子，也希望可以拖到農(nóng)曆8月再來定案簽約。但是也有可能喜歡的房子被不怕鬼、沒有忌諱的購屋人先捷足先登了。農(nóng)曆7月比較不適合買房子嗎？在1970年代、1980年代，這是媒體常出現(xiàn)報導的問題。那個時代民風保守，命理風水盛行其道，確實會比較影響到民眾的心理。但是農(nóng)曆7月只是華人千年來的習俗，對信奉基督教、天主教的民眾是不管這一套的，因此這純粹是個人的問題。
 
經(jīng)歷1990年代、2000年代，現(xiàn)在都已經(jīng)是2023年了，這個問題早就鈍化、淡化了，已經(jīng)不是社會的主題了，甚至在以前有人喜歡在農(nóng)曆7月看房子、買房子，因為看的人會比較少，買的人比較有選擇的機會，更有議價的機會。鬼可怕嗎？基本上臺灣就有2,300萬人，絕大部分的人都沒有看過鬼，就算鬼影幢幢、繪聲繪影、讓人畏懼，還是沒有看到，因此鬼並不可怕，可怕的是人心，應該是人比鬼可怕，鬼也怕人??！
 
一、房子是買來住的，不應成為投機商品
 
2023年因為是有史以來政府打房最嚴厲的一年，打房措施最多的一年！從2022年立法院不斷地討論修法打房，到2023年1月平均地權條例打房修法通過，到2023年7月相關措施完備後正式實施，現(xiàn)在已經(jīng)9月過去了，打房的成效應該已經(jīng)很清楚了，2023年房地產(chǎn)的量能萎縮，這應該是好事，因為最近兩年供給量太大了，地價、房價都漲得太多了！
 
每次房地產(chǎn)衰退，房地產(chǎn)市場仍然滾滾向前，因為房子是拿來住的，不是拿來炒的，房子拿來炒作變成投機商品，政府不健全的標售土地制度，讓地價可以在一夜之間飆漲一倍兩倍，甚至三倍，連帶全臺灣的地主都有樣學樣，導致土地瘋狂上漲，這實在是很悲哀、很沉重，應該要立刻改善的事情！每次房地產(chǎn)衰退，房地產(chǎn)市場還是陸續(xù)成交，因為房子是拿來住的，剛需市場永遠撐起了一片天，看中了喜歡的房子是可以住一輩子的，一時的買得比較貴或比較便宜都不是重點，住了10年後或20年後，房價卻大漲了，回頭看當初買貴了一點當時似乎有點後悔，然而過了幾年大漲之後，當年的貴如今看來卻微不足道了！5年前同樣有現(xiàn)金200萬或可借到200萬的年輕人，有一位勇敢買房成家立業(yè)、辛苦一點；另一位不看好買房，200萬拿去買車吃喝玩樂，到了今天原來1千萬的房子竟然漲到3千萬，成為富有的年輕人！另一位200萬消耗光了，車子開了幾年也愈來愈舊了，貧富因此懸殊了！同樣的起跑點，竟然不同的結果，南轅北轍！房子愈來愈舊卻一直漲價，沒買房子想跳海的人只能徒呼負負，後悔都已經(jīng)來不及了！
 
二、地價漲、房價漲、房租漲，苦不堪言！
 
房地產(chǎn)是國家重要的產(chǎn)業(yè)，從一塊土地的買進到蓋成華麗的大樓，歷經(jīng)幾年，可以帶動許多相關產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)人口，因此世界各國都很重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，甚至也有人稱它為火車頭產(chǎn)業(yè)，因為有許多拉動的效果，政府也因而產(chǎn)生許多稅收，皆大歡喜。
 
根據(jù)經(jīng)濟部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)資料，整體不動產(chǎn)業(yè)在2018年貢獻生產(chǎn)毛額超過1.93兆元，佔當年度全國GDP比重約10.5％，2020年佔比甚至達到11.03％。過去5年，營建業(yè)及不動產(chǎn)及住宅服務業(yè)合計生產(chǎn)毛額除了2018年低於2兆，其他4個年度均超過2兆元，2022年更高達2.44兆元，5個年度佔全國GDP(國內(nèi)生產(chǎn)毛額)比重均超過1成，這是非?？捎^的數(shù)字！當年中國房地產(chǎn)瘋狂往上拉的時候，據(jù)報導不動產(chǎn)的相關GDP甚至佔了全中國大陸的25％，中國大陸幾十年來甚至二線城市、三線城市到處都是高樓大廈，中國的老屋拆遷雷厲風行，城市風貌改變巨大。臺灣城市老屋遍布，因為皆是私人財產(chǎn)，難以談攏改建！都市更新條例走了25年，效果很小，乏善可陳，因此2016年的都市危險老舊加速重建條例另闢一條高速公路，成效好很多，因此效率不彰的都市更新條例立法院尚有許多修法的空間，不然25年過去了，當年認為法條建立得很好，現(xiàn)在回頭看25年過去了，當年30年的老屋現(xiàn)在已經(jīng)55年了，40年的老屋現(xiàn)在已經(jīng)65年了，只要大地震一來，恐怕倒塌連連！
 
最近臺北市大直因為鄰房施工不當，竟然把鄰居的25間老房子瞬間二樓變一樓！老房子確實脆弱，危機重重啊！大直是著名的美麗地方，住了幾十年難以想像要瞬間逃難、鄰居朋友四散、寄人籬下，真是悲慘??！
 
過往幾十年來，臺北市房地產(chǎn)一枝獨秀，房價奔漲，南北失衡，臺北市成了天龍國。新北市靠近天龍國，房價約為臺北市的50％，新北市民苦不堪言、負擔很重。中南部則到處都是10萬、20萬的低價房子。最近6年來，北中南桃園及中南部各縣市都明顯大漲，城市的房價已經(jīng)不是臺北一枝獨秀，成了到處漲的現(xiàn)象，成了獨特的「都市均衡現(xiàn)象」！年輕人回到故鄉(xiāng)上班，驚嚇房價上漲、買不起房子，直接躺平！躺平族成為臺灣的另一個主流！房價高，物價高，薪水不高，年輕人何去何從？靠爸族、繼承族也成了另外一個主流！然而長輩的房子也都是30年以上的老房子了，可以安居總比不上買新房的舒適，新房建築也比較有考慮到地震的元素，這是目前的臺灣普遍的悲涼現(xiàn)象！不只是房價高，房價繼續(xù)上漲，可憐的租屋族房租受不了，而房租在大環(huán)境的推動下也是漲個不停啊！所以最近10幾年來，政府不斷地祭出打房，卻沒有掌控到核心，房價愈打愈高，2023年嚴厲打房，供給量減縮，然而9個月過去了，房價不也是不動如山嗎？甚至有些新建案在地價、房價、物價居高不下，缺工、缺料的各種因素催逼下，不但房價降不下來，甚至還要往上加，恐怕政府也感到傻眼！
 
根據(jù)主計處最新統(tǒng)計，2023年8月全國房租指數(shù)104.16，已經(jīng)連續(xù)25個月上漲，續(xù)創(chuàng)歷史新高。全臺灣租金價格不斷攀升，租客苦不堪言，9月21日行政院拍板通過囤房稅2.0，如果房東轉(zhuǎn)嫁稅負成本，恐怕也會導致租金進一步上漲。
 
房地產(chǎn)雖然重要，然而也是屬於經(jīng)濟的一環(huán)，臺灣的經(jīng)濟在世界各國經(jīng)濟合縱連橫之下，臺灣愈來愈孤立，競爭力愈來愈差，這應該是更嚴重的問題。經(jīng)濟部公布8月份工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)衰退10％，9月可望縮小減幅，但一樣是負成長。經(jīng)濟景氣看不到好轉(zhuǎn)，如果10月無法拼回紅字，則工業(yè)生產(chǎn)將會一路黑到年底，可能創(chuàng)造了19黑新紀錄，這是臺灣很大的危機！臺灣政治拼命耗費在拚選舉，耗費在巧言令色、謊話連篇，無法團結一致拚經(jīng)濟、拚工業(yè)，這個危機影響未來恐怕更是巨大！
 
曾文龍小檔案
■國立臺北科技大學　不動產(chǎn)估價師學分班　主任
■致理科技大學  曾文龍不動產(chǎn)學院
■臺灣不動產(chǎn)物業(yè)人力資源協(xié)會 理事長